Antrag zu: Maßnahmen gegen den ungebremsten Mietenanstieg
13. Feb 2014

An
Herrn
Oberbürgermeister Elbers

Sehr geehrter Oberbürgermeister Elbers,

die Fraktion von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN bittet Sie, folgenden Antrag auf die Tagesordnung der Sitzung am 13. Februar 2014 zu nehmen und zur Abstimmung zu bringen:

Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf beauftragt die Verwaltung, ein umfassendes Konzept zur Begrenzung der Mietpreisanstiege im Düsseldorfer Wohnungsbestand zu erarbeiten. Folgende Maßnahmen sollen darin insbesondere enthalten sein:

1. Weiterentwicklung des Mietspiegels
Gemeinsam mit Haus und Grund Düsseldorf, dem Mieterverein Düsseldorf und den Akteuren des Forums „ZUKUNFT.WOHNEN.DÜSSELDORF“ wird die Mietrichtwerttabelle überarbeitet. Vorrangige Ziele dabei sind die Erweiterung der Datenbasis und die Aufnahme von energetischen Merkmalen. Um kurzfristig verlässliche Informationen
zur Entwicklung der Mieten im Wohnungsbestand zu erhalten, wird eine Vollerhebung der Bestandsmieten in Auftrag gegeben.

2. Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. (4) BauGB – so genannte Milieuschutzsatzungen
Auf Basis der sozialräumlichen Gliederung wird geprüft, ob und in welchen Düsseldorfer Sozialräumen durch die Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung städtebauliche Beeinträchtigungen zu befürchten sind. Für diese Sozialräume werden im Anschluss Erhaltungssatzungen – so genannte Milieuschutzsatzungen – gemäß § 172 Abs. (4) Baugesetzbuch erarbeitet und dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung sowie dem Stadtrat zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt.

3. Satzung gegen Leerstand
Die Verwaltung erarbeitet einen Satzungsentwurf für eine Zweckentfremdungsverordnung gemäß § 40 Abs. 4 Wohnraumfördergesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (WFNG) für die Landeshauptstadt Düsseldorf und legt sie dem Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung sowie dem Rat zur Beratung und Beschlussfassung vor.

Sachdarstellung:
Mit dem Handlungskonzept ZUKUNFT.WOHNEN.DÜSSELDORF hat Düsseldorf wichtige Schritte zur Regulierung der Mieten im Neubau unternommen. Von verschiedenen Akteuren veröffentlichte Marktbeobachtungen zeigen jedoch immer wieder, dass auch im Wohnungsbestand dringend Maßnahmen gegen den ungebremsten Mietenanstieg notwendig sind.

Die Mietrichtwerttabelle, die gemeinsam von Haus und Grund und vom Mieterverein Düsseldorf herausgegeben wird, ist dafür ein Indikator und gleichzeitig ein zentrales Instrument. Sie bildet einerseits – wenn auch nur teilweise – die Mietentwicklung ab und bietet andererseits Richtwerte, um überteuerte und sittenwidrige Mieten zu erkennen. Zusätzlich ist sie als ortsübliche Vergleichsmiete auch die Basis, auf der der Bundesgesetzgeber die Mieterhöhungen (auf 15 % in drei Jahren bis maximal zur Vergleichsmiete) und die Preise bei Neuvermietungen begrenzt (auf maximal 20 % oberhalb der Vergleichsmiete).

Obwohl die Düsseldorfer Mietrichtwerttabelle anerkannte Grundlage für Mieterhöhungen im Sinne des § 558d BGB ist, hat er Schwächen, wie sowohl Haus und Grund als auch der Mieterverein kürzlich bei der Veröffentlichung der aktuellen Werte feststellten. Für die Qualifizierung des Mietspiegels muss neben der Verbesserung der Datenbasis auch die Aufnahme von energetischen Kriterien erfolgen. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten, die bereits in anderen Städten erfolgreich umgesetzt werden. Beispielsweise sieht der Darmstädter Mietspiegel Zu- und Abschläge je nach Heizungsausstattung und wärmetechnischer Beschaffenheit des Gebäudes vor. Alternativ oder ergänzend können auch wie im Berliner Mietspiegel die Energieverbrauchskennwerte der Energieausweise berücksichtigt werden.

Unter dem Ausdruck Gentrifizierung wird seit einigen Jahren intensiv über die Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse in stark nachgefragten Stadtteilen deutscher Großstädte diskutiert. Mit den Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 4 bietet das Baugesetzbuch Möglichkeiten, negative städtebauliche Entwicklungen abzumildern und die Verdrängung der ansässigen Bevölkerung zu dämpfen. So kann die grundsätzlich positive Aufwertung einzelner Quartiere gesteuert und verlängert werden, damit die Bewohnerinnen und Bewohner nicht von den Veränderungen ökonomisch und sozial überfordert werden.
Voraussetzung für die Anwendung der sogenannten Milieuschutzsatzungen ist eine fundierte Analyse der Situationen in den angesagten Quartieren entlang städtebaulicher Indikatoren für Aufwertung und Verdrängung. In anderen wachsenden Großstädten, beispielsweise in München, ist die Analyse nach Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren bereits seit vielen Jahren erprobt. Geeignete Daten sind demnach unter anderem:

Aufwertungsindikatoren
Wohnungen insgesamt
Anteil WE in Gebäuden mit 4-6 Geschossen
Anteil WE in Gebäuden bis 1948 erbaut
Anteil WE in Gebäuden 1949 bis 1968 erbaut
Umgebaute WE (über 5 Jahre) aller WE
Anteil Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Altbau (Durchschnitt über 5 Jahre)
Lage nach Mietspiegel

Verdrängungsindikatoren
Einwohner
Anteil Wohndauer über 10 Jahre
Mittlere Wohndauer in Jahren
Anteil unter 18 Jahre
Anteil über 74 Jährige
Anteil ausländische Bevölkerung
Wohngeldempfängerdichte (Haushalte je 100 Wohnungen, Durchschnitt über 5 Jahre)
Kaufkraft je Einwohner
Anteil Haushalte mit Nettoeinkommen bis 1.500 € monatlich

Der Leerstand von Wohnraum sowie die Umwandlung von Wohnungen in Büros sorgen für zusätzlichen Druck auf den Düsseldorfer Wohnungsmarkt. Zunehmend ist außerdem zu beobachten, dass neu errichtete Wohnungen aufgrund zu hoher Miet- und Preisforderungen nur sehr schleppend vermietet oder verkauft werden. Dabei handelt es sich um spekulativen Leerstand mit dem versucht wird, möglichst hohe Mietforderungen und Kaufpreise zu erzielen.

Erst schrittweise über Monate werden die Angebotsmieten und -preise gesenkt so dass die Wohnungen bezogen werden. Um diesen Leerstand zu vermeiden und neue Wohnungen tatsächlich dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt zuzuführen, halten wir die Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung für das geeignete Mittel.

Mit freundlichen Grüßen

Antonia Frey              Astrid Wiesendorf             Uwe Warnecke